生前贈与や相続などにより、土地の持ち主が親から子へ変わる場合は、名義変更をしなければなりません。同時に、発生する税金についても知っておく必要があります。
しかし、土地の名義変更をする機会は限られるため、多くの方は「どうすれば良いかわからない」と困ってしまうのではないでしょうか。
ここでは、親から子への土地の名義変更の流れや、発生する税金などについて解説します。土地を生前贈与・相続で取得した方や、今後取得する時のために知識を得ておきたい方は、ぜひ参考にしてください。
目次
土地の名義を親から子へ変更する2つのケース
土地や家といった不動産の名義を親から子へ変更するケースは、大きく分けて「生前贈与」と「相続」の2つがあります。ここでは、ケースごとの概要を解説します。
なお、生前贈与と相続の違いなどについて理解を深めたい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
【生前贈与】親が生きているうちに譲る場合の名義変更
親が生きているうちに、不動産を子どもへ無償で譲る（名義変更する）ことは、「生前贈与」に該当します。この時、親は「贈与者」、子は「受贈者」と呼ばれます。
生前贈与は、相続トラブルなどの心配がなく、土地を確実に子どもへ渡せる点がメリットです。また、土地を譲るタイミングも自分の意思で自由に決められます。
生前贈与については、以下の記事も参考にしてみてください。
【相続】親が亡くなったあとの名義変更
親が亡くなったあとに、子どもが不動産を取得する（名義変更する）ことは、「相続」に該当します。この時、亡くなった親は「被相続人」、子は「相続人」と呼ばれます。
相続人が複数いる場合、子どもが土地を相続するパターンは、以下の2つが考えられるでしょう。
- 親の遺言書に基づいて土地を相続する
- 遺産分割協議に基づいて土地を相続する
遺産分割協議とは、亡くなった方の配偶者や子ども、親などの法定相続人全員で、遺産の分け方を話し合うことです。遺産分割協議を含め、相続時の名義変更の流れについては、以下の記事をご覧ください。
亡くなった親名義の家｜名義変更の必要性や費用、必要書類について解説
親から子への土地の名義変更の流れ
親から子へ、土地などの不動産の名義変更が必要になった場合は、生前贈与では「生前贈与の登記（贈与登記）」を、相続では「相続登記」をする必要があります。ここでは、それぞれの登記手続きの流れを見てみましょう。
生前贈与の場合
生前贈与の登記の流れは、以下のとおりです。
必要書類の収集→贈与契約書の作成・締結→管轄の法務局への申請
必要書類には、不動産の登記事項証明書や固定資産評価証明書、登記済権利証（または登記識別情報通知）などが含まれます。法務局への申請内容に不備がなければ、登記手続きは1～2週間程度で完了するでしょう。
相続の場合
相続登記の流れは、以下のとおりです。
必要書類の収集→管轄の法務局への申請
生前贈与と同様の登記事項証明書や固定資産評価証明書のほか、以下のような書類も必要となります。
- 被相続人（親）の戸籍謄本・除籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人（子）の住民票・印鑑登録証明書
申請内容に不備がなければ、1～2週間程度で登記手続きが完了する見込みです。
なお、相続登記は2024（令和6）年4月から義務化されています。相続開始から3年以内に、正当な理由なく相続登記の手続きをしなかった場合は、10万円以下の過料が科される可能性があるため注意が必要です。相続登記の義務化について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
相続登記の義務化はいつから？費用・手続きの流れや、登記できない時の対処法も解説
親から子への土地の名義変更で発生する税金の種類
生前贈与と相続、いずれの場合でも、不動産の名義変更には何らかの税金が発生します。ここでは、主な4つの税金について解説します。
登録免許税｜生前贈与・相続の両方
「登録免許税」は、生前贈与と相続の両方で発生する税金です。土地の登録免許税額は、以下の計算式で求められます。
- 生前贈与の場合：固定資産税評価額×2％
- 相続の場合：固定資産税評価額×0.4％
登録免許税額が3万円以下のケースでは、収入印紙での納付が可能です。
参考：登録免許税のあらまし｜国税庁
参考：登録免許税の税額表｜国税庁
贈与税｜生前贈与のみ
生前贈与の場合は、不動産の贈与を受けた方に「贈与税」がかかります。贈与税額を求める計算式は、以下のとおりです。
（1年間の贈与財産の合計額－基礎控除額）×税率
上記計算式における基礎控除額は、110万円です。また、親から子へ土地を譲る場合で、子どもの年齢が18歳以上なら、「特例贈与財産」として優遇された税率を適用できます。
不動産取得税｜生前贈与のみ
「不動産取得税」も、生前贈与の際に発生する税金です。不動産の名義変更をすると、半年程度以内に不動産取得税の納税通知書が届きます。
土地を対象とする場合、不動産取得税額は次の計算式で求められます。
評価額×2分の1×3％（※）
（※）2027（令和9）年3月31日までに取得した住宅用地の場合
参考：不動産取得税｜総務省
相続税｜相続のみ
相続の場合は、不動産を相続する方に「相続税」がかかります。相続税額を求める際には、以下の3ステップを踏まなければなりません。
（1）課税遺産総額を求める
相続財産の合計額－基礎控除額
（2）相続税の総額を求める
「課税遺産総額の法定相続分×税率」の総額
（3）相続人ごとの相続税額を求める
相続税の総額×各人の課税価格÷課税価格の合計額
課税遺産総額を求める際の基礎控除額は、「3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）」です。
参考：相続税の計算｜国税庁
参考：相続税の税率｜国税庁
生前贈与で発生する「贈与税」の節税につながる制度
ここでは、贈与税の節税につながる2つの制度を紹介します。相続税の節税方法は以下の記事で紹介しているので、こちらもぜひご覧ください。
2,000万円の土地の相続税はいくら？相続の流れや控除・特例も紹介
相続時精算課税制度
相続時精算課税制度は、原則として60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫に資産を贈与する場合に、最大2,500万円が非課税になる制度です。「2,500万円＋基礎控除額110万円」を超える部分には、一律で税率20％の贈与税がかかります。
ただし、相続時精算課税制度を利用した場合は、相続税の負担が生じる点に注意が必要です。制度利用時点での贈与税の負担は軽減されるものの、被相続人の資産総額が3,600万円以上のケースでは、生前贈与された財産についても相続税がかかる可能性があります。
暦年課税制度
先述したとおり、贈与税の基礎控除額は年間110万円です。これを活かし、一度に贈与するのではなく、毎年110万円以下になるように分割して贈与（暦年贈与）することで節税効果を得る方法があります。
暦年課税制度を利用して土地を生前贈与する場合は、土地を持分に分けて少しずつ贈与することになります。ただし、土地はある程度の価格が付くものであるため、全額を贈与しきるのには長い年数がかかり、現実的ではないかもしれません。
まとめ
親から子への土地の名義変更は、生前贈与の場合「生前贈与の登記（贈与登記）」、相続の場合「相続登記」が必要です。どちらのケースも必要書類を収集し、最終的には管轄の法務局へ申請します。
また、親から子へ土地の名義変更をした時には、登録免許税などの税金が発生します。土地はある程度の価格が付くため、税金もまとまった額になる可能性が高いです。
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記事の監修者：一誠商事編集部
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