【サラリーマン大家】アパート経営を法人化するメリットとは？法人化のタイミングや流れも解説

アパート経営の法人化とは

アパート経営の法人化とは、不動産投資事業の運営を個人から法人に切り替えることを指します。法人化する際は、自身で資産管理会社を設立し、会社名義で物件を所有・運営するのが特徴です。

また、法人化によって家賃収入の形式も変わります。個人の運営では家賃を直接受け取りますが、法人化した場合は、家賃が会社に入ったあと、役員報酬として受け取ります。この際、家族を役員にすれば、収入の分配も可能です。

法人化を検討すると良いタイミング

個人がアパート経営の法人化を検討する際は、適切なタイミングを見極めることが重要です。主な目安は以下の2つです。

• 個人の課税所得が1,000万円を超えている
• 10室以上のアパートを所有している

法人化を検討すると良いタイミングとして、個人の課税所得が1,000万円を超えた場合が挙げられます。

1,000万円超の高額な課税所得を得ている場合、法人化することで所得に課される税率が個人の時よりも下がり、一定の節税効果が期待できるでしょう。

また、不動産貸付の規模が事業的規模である場合も、法人化を検討すべきタイミングです。事業的規模とみなされる具体的な数値はありませんが、一般的に10室以上のアパートを所有していると、事業的規模とみなされます。

サラリーマン大家向け｜アパート経営を法人化するメリット3つ

次に、サラリーマン大家の方がアパート経営を法人化するメリットを3つ紹介します。

節税対策につながる

アパート経営を法人化することで、所得税を節税できる可能性があります。というのも、法人化した場合は役員報酬として所得を受け取れるためです。収入金額に応じた「給与所得控除」が差し引かれた課税所得額をもとに、所得税が算出されるので、一定の節税効果が見込まれます。

一方、個人事業主として収入を得ている場合は、給与所得控除が適用されません。そのほか、法人化によって経費に対する適用範囲が広くなることや、青色申告なら会計上の赤字を10年間繰り越せることもポイントです。

アパート経営で経費として扱える具体的な費用は、以下の記事をご参照ください。

アパート経営の経費で落とせるもの・落とせないものを詳しく解説！判断基準も参考に

アパート経営がしやすくなる

アパート経営を法人化することで社会的な信用が増し、資金調達などをしやすくなることもメリットです。例えば、複式簿記での決算や申告によってアパート経営の状態を銀行が把握しやすくなるため、融資を受けやすくなります。

また、会社の債務に対する責任範囲が限定されることもメリットです。法人化した場合、出資した金額以上の債務を負わない「有限責任」が適用されることが基本です。

相続・贈与をスムーズに行える

アパート経営を法人化しておけば、相続・贈与がスムーズになります。法人化すると会社と個人が分離されるため、万一もめごとが起きても会社の財産に影響が出にくいからです。このメリットを活かすには、相続・贈与対象者を、会社の役員または社員にしておくとよいでしょう。

例を挙げると、法人化している場合、アパート経営における財産や取引先の契約、電気・ガス・水道、入居者などが法人に属しているため、相続する場合に名義変更が不要です。

サラリーマン大家向け｜アパート経営を法人化するデメリット

サラリーマン大家の方が、アパート経営を法人化するデメリットを紹介します。安定性の高い不動産経営を実現するためにも、デメリットをしっかりと把握しておきましょう。

法人化・経営に一定のコストがかかる

アパート経営を法人化する際は、司法書士が作成した法人設立の関連書類を法務局へ提出して申請する必要があり、その手続きに30万円ほどの費用がかかります。

また、不動産を個人所有から法人名義に変える場合は、印紙税や登録免許税、司法書士報酬などがかかることに留意しておきましょう。加えて、アパート経営を続けるなかで税理士を利用する場合は、顧問料や確定申告の作成依頼費用もかかります。

売却時の税率や相続税が高くなる可能性がある

所有期間が5年を超えるアパートを売却する場合、個人所有の時よりも法人のほうが税率は高くなる場合があります。

個人では、所有期間が5年以下の場合の「短期譲渡所得税率」が約39％、所有期間が5年を超える場合の「長期譲渡所得税率」が約20％です。

しかし、法人は不動産の所有期間に長期・短期の区分がなく、法人税率が適用されるため、場合によっては税率が上がります。また、法人化して3年以内にアパートの相続が発生すると、相続税評価額の減額ルールが適用されず、相続税が高くなるケースがあることにも留意が必要です。

アパート経営を法人化する際の流れ

アパート経営を法人化する際の基本的な流れは以下のとおりです。

1. 会社設立の準備をする
2. 定款作成・認証を行う
3. 登記書類作成・申請を行う
4. 税務署へ開業届を提出する

まずは、会社設立準備として、アパートの所有方式や法人の種類を決めていきましょう。所有方式を選ぶ際は、「建物のみ所有方式」と「土地建物所有方式」のどちらかを選びます。

また、法人の種類として、設立費用や手続きの手間を抑えられる「合同会社」や、社会的な信頼性が高い「株式会社」などを選びます。

次に、会社のルールともいえる「定款」の作成と申請を行いましょう。定款の作成にあたり、社名や本社所在地、事業目的などを定める必要があります。

続いて、登記申請書をはじめとした必要書類を作成したうえで、法務局への申請を行います。最後に税務書へ開業届を提出すれば、法人化が可能です。

なお、年金事務所での社会保険関係の書類提出など、さまざまな手続きも必要なため、法人化に際しては司法書士へサポートを依頼することをおすすめします。

サラリーマン大家がアパート経営を法人化する時によくある質問

ここからは、サラリーマン大家がアパート経営を法人化する際によくある質問と、その回答を紹介します。

アパート経営の法人化に必要な資格はある？

アパート経営を法人化する際に必要な資格は、特にありません。とはいえ、アパート経営を成功に導くためにも、基本的な不動産経営の知識を身に付けたり、アパート経営の目的を明確にしたりすることは意識するとよいでしょう。

サラリーマンでも法人化できる？

サラリーマンでアパート経営を法人化できるかどうかは、勤務先の就業規則によって異なります。

法人化によって給与所得を得ることで副業にあたると判断される可能性があります。また、不動産投資そのものは副業に該当しないとされていますが、事業的規模で行う場合には副業とみなされることもあるでしょう。

アパート経営を法人化する際は、勤務先の就業規則で副業が禁止となっていないか、しっかり確認しておくことが大切です。

まとめ

サラリーマン大家がアパート経営を法人化することで、節税対策につながったり、アパート経営における資金調達がしやすくなったりと、さまざまなメリットが期待できます。ただし、副業禁止に違反する可能性や、法人化・経営に一定のコストがかかることなど、デメリットも事前にチェックしておきましょう。

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