アパート経営の初期費用や維持費用はいくら？必要な自己資金とローンについて

アパート経営にかかる初期費用

アパート経営に要する費用は、大別すると「初期費用」と「維持費用」の2つです。まずは、初期費用の内訳を紹介します。

建築費用・購入費用

アパート経営を始める際には、アパートを建てる、または購入するための費用が必要です。アパートの建築費用や購入費用は、初期費用の大部分を占めます。

建築費用に関しては、「坪単価」によって金額が変動します。坪単価の相場はアパートの構造によって異なり、2～3階建てアパートの場合、目安は以下のとおりです。

構造	坪単価
木造	60～110万円程度
鉄骨造	70～120万円程度
鉄筋コンクリート造	90～120万円程度

最も坪単価が高いのは、鉄筋コンクリート造のアパートです。ただし、一般的なアパートの構造は、木造や鉄骨造が多いでしょう。また、アパートの階数が多くなると、坪単価も上昇します。

付帯工事費用

付帯工事費用とは、アパートの地盤改良や土地造成、外構工事などにかかる費用のことです。多くのケースでは、アパート経営の初期費用のうち、付帯工事費用が1～2割程度を占めます。

ただし、建物本体と一体で工事する場合は、付帯工事費用も本体の建築費用に含まれます。

その他の費用

アパート経営では、以下のような税金の支払いも発生します。

• 不動産取得税：土地や建物を取得（建築・購入）した際にかかる税金
• 印紙税：売買契約書など、契約書を作成する際にかかる税金（収入印紙の購入費用）
• 登録免許税：所有権や抵当権などの権利を登記する際にかかる税金

登記手続きを司法書士に依頼する場合は、登録免許税に加えて司法書士への報酬も必要です。これらの諸費用の合計は、アパート経営の初期費用のうち、1割程度を占めるのが一般的でしょう。

アパート経営にかかる維持費用

続いて、アパート経営で発生する、主な維持費用を紹介します。

管理委託費用

アパートの共用部分の清掃や点検、入居者の募集、契約手続きなど、アパートの運営管理を管理会社に委託する場合は、管理会社に管理委託費用を支払います。具体的な金額の目安は、以下のとおりです。

• 全面委託管理の場合：毎月の家賃収入の5～10％程度
• サブリース契約の場合：毎月の家賃収入の10～20％程度

「サブリース」とは、サブリース会社が建物や入居者の管理を請け負い、かつ空室があっても一定の割合で家賃収入を保証する仕組みです。

修繕費用

アパート本体や設備に不具合が発生した場合は、その都度修繕費用がかかります。また、10～20年ごとに、大規模な修繕工事も必要となるでしょう。

さらに、空室対策としてアパートのリフォームをするなら、リフォーム工事費用も発生します。修繕費用やリフォーム工事費用の金額は、ケースによって大きな差があります。

保険料

ほとんどの場合、アパート経営では火災保険や地震保険に加入するため、保険料の支払いが生じます。

なお、アパート経営開始時に数年～10年分の保険料をまとめて支払う場合は、維持費用ではなく初期費用に該当します。

その他の費用

その他の費用として、アパートの共用部分の光熱費が毎月発生します。アパートの規模にもよりますが、金額は1万円程度です。

また、入居者が退去したあとは次の入居者募集のため、必要に応じて修繕やリフォーム工事を実施する必要があるため、その分の費用も考慮しておきましょう。

アパートを所有している間は、固定資産税や都市計画税が課せられるとともに、家賃収入による利益額に応じて、所得税や住民税も支払わなければなりません。

アパート経営を始めるために必要な自己資金はどれくらい？

アパート経営にはさまざまな費用がかかるため、ある程度の自己資金を準備する必要があります。具体的には、初期費用の1～3割程度の自己資金を確保するのが理想です。

先述のとおり、アパートの初期費用の大半を建築費用・購入費用が占めるため、建築費用・購入費用の1～3割を目安にするとよいでしょう。例えば、建築費用・購入費用が1億円である場合、用意すべき自己資金は1,000万円～3,000万円となります。

なお、次章で紹介するアパートローンの審査でも、自己資金が少しでもあるほうが有利になりやすいと考えられます。

以下の記事でも、アパート経営で利益を出すための対策として、自己資金の割合を増やすことを提案しています。その他の対策とともに、ぜひ参考にしてください。

アパート経営は儲からない？理由や利益を出すための6つの対策を紹介

自己資金が不足している場合に活用できる「アパートローン」とは

自己資金で工面できない分は、「アパートローン」を活用する方法があります。アパートローンというのは、アパートまたはマンションなどを事業目的で建築・購入する際に利用できるローンです。

ここでは、アパートローンの借入先や、借りられる金額について解説します。

アパートローンの借入先

アパートローンは、借入先によって以下の2つに分けられます。

• 銀行や信用金庫などの民間会社（金融機関）が取り扱っているもの
• 日本政策金融公庫や住宅金融支援機構、自治体などの公的機関が取り扱っているもの

また、不動産会社が金融機関と提携し、手続きなども仲介してくれる商品を「提携ローン」、金融機関が独自に提供する商品を「プロパーローン」と呼ぶこともあります。

アパートローンで借りられる金額

アパートローンの種類や、自己資金をどれくらい準備できているかなどによっても異なりますが、アパートローンで借りられる金額の上限は、年収の7～15倍程度が目安です。

借りられる金額を増やすためには、自己資金をできるだけ多く確保するほか、年収や勤続年数を増やすなど、「個人属性を高める」ことも有効です。

一方で、年収が低すぎる場合は、アパートローンの契約自体ができない可能性があります。また、すでに住宅ローンなどで借り入れをしている場合は、借りられる金額が少なくなるでしょう。

まとめ

アパート経営にあたって必要となる費用は、以下のとおりです。

初期費用	建築費用や購入費用 付帯工事費用 各種税金 登記費用　など
維持費用	管理委託費用 修繕費用 保険料 光熱費 リフォーム工事費用 各種税金　など

アパート経営を始める際には、こうした費用がかかることを踏まえ、自己資金を確保しておく必要があります。また、自己資金が不足している場合は、金融機関や公的機関が取り扱うアパートローンの活用も検討しましょう。

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