アパート経営の始め方｜4つの方法や具体的な流れ、成功させるポイントも解説

アパート経営にはメリットが多い

そもそもアパート経営とは、新築・中古のアパートを購入、あるいは建築して、入居者から家賃収入を得る不動産賃貸業のことです。特に一棟経営であれば、一棟まるごとを運用するため、一室のみを運用するワンルームマンション経営などに比べると、安定した家賃収入を得やすいメリットがあります。

また、遊休地を利用して、土地活用を行えることもアパート経営のメリットです。建物付きの土地の場合、住宅用地の特例措置を適用できるため、固定資産税と都市計画税の課税標準額も抑えられ、効果的な税金対策になります。

さらに、アパート経営によって相続税対策になるというメリットもあります。現金を相続する場合は金額そのままが課税対象となりますが、土地の場合は固定資産税評価額が適用され、課税対象額を現金よりも2～3割ほど抑えることが可能です。

アパート経営のメリットや成功のコツについては、以下の記事でも具体的に解説しています。

アパート経営で老後に備えよう！賃貸経営するメリットや成功の7つのコツも紹介

アパート経営の始め方には4つの方法がある

アパート経営の始め方として、主に4つの方法が挙げられます。ここでは、それぞれの方法の特徴について見ていきましょう。

中古のアパートを購入する

1つ目は、不動産会社を介して、土地付きの中古アパートを購入する方法です。新築に比べると購入価格が2割前後安く、利回りも高めの傾向です。

ただし、アパートは築年数を重ねるほど修繕費が高くなりやすい点には注意しなければなりません。物件の購入を決める前に、老朽化している箇所の有無などをチェックしておくことが大切です。

新築のアパートを購入する

2つ目は、土地付きの新築アパートを購入する方法です。この方法では土地を探したり、アパートの建築に携わったりする手間を省ける利点があります。

また、土地の選定や、アパートの設計などに不動産会社が関わっているため、不動産として収益性の高さが見込めることも魅力です。ただし、すでに建物が完成しているので、オーナーのほうでアパートの内装や設備に強い希望がある場合は、この方法が向かないおそれがあります。

所有する土地にアパートを建てる

3つ目は、相続等で所有した土地に、アパートを建てる方法です。建物の構造によって、費用目安は以下のように変わります。

• 木造：60～110万円／坪
• 鉄骨造：70～120万円／坪
• RC造：90～120万円／坪

土地の購入費がかからないため、初期投資費用を抑えられることが特徴です。一方で、アパートの設計・建築など、実際の運用まで時間を要する点は考慮しておきましょう。

購入した土地にアパートを建てる

4つ目は、土地を購入したうえで、アパートを建てて経営する方法です。土地の購入費もかかるため、所有する土地にアパートを建てる場合よりも、初期投資費用がかかりやすいでしょう。

とはいえ、土地選びや建物の設計など、自由度を高く決められるのは魅力といえます。この方法を選ぶ場合は、立地なども含め、安定的な経営に向けてしっかりとサポートしてくれる不動産会社に相談することが大切です。

土地なしで始めるアパート経営のメリットや必要な資金について知りたい方は、ぜひ以下の記事をご覧ください。

アパート経営は土地なしでも始められる！メリットや必要な資金、注意点を解説

アパート経営の始め方｜具体的な流れを7ステップで確認しよう

次に、中古アパートを購入する場合を例に、アパート経営の始め方を流れに沿って確認しましょう。

1.目的を決めて物件を探す

まずアパート経営の目的を決めましょう。具体例を挙げると、「家賃収入を得てキャッシュフローを増やしたい」「老後の貯蓄を殖やしたい」といった目的があてはまります。

そのうえで、不動産会社に相談しながら物件を選定していきます。気になる物件は内覧を行い、敷地周りや物件の管理状況などをしっかりとチェックしましょう。

2.不動産会社に買付証明書を提出する

物件が決まり次第、購入意思を示す「買付証明書」を不動産会社に提出します。買付証明書には、売買契約の締結に向けて、物件概要や希望金額などが記載されています。

3.ローン事前審査を受ける

次に、アパートローンの事前審査を受けましょう。金融機関によって必要書類は異なるものの、一般的には本人確認書類や物件に関する資料、事業計画に関する資料などを用意します。

これらの書類を用意しておくことで、事前審査をスムーズに受けられます。

4.不動産売買契約を締結する

ローン事前審査が通り次第、不動産会社と不動産売買契約を結びます。不動産会社からは重要事項説明を受けるので、その内容をしっかりと確認しておきましょう。

また、手付金として物件価格の1割程度を支払うことが多いため、あらかじめ準備しておくと安心です。

5.ローン本審査を受ける

アパートローンの本審査を受けましょう。売買契約書や登記簿謄本などを準備しておく必要があります。

審査の期間として、通常2週間から1ヵ月ほどかかります。

6.賃貸管理業務の委託先を選ぶ

賃貸管理業務は自主管理も可能であるものの、業務内容が多岐にわたるため、本業がある場合は両立が困難です。そのため、専門のノウハウがある管理会社などに委託するのが一つの方法です。

不動産会社によっては、賃貸管理業務のサービスも提供しているので、相談してみるとよいでしょう。

7.賃貸経営を始める

物件の引渡し後、ローンの融資が開始されます。その後、売買代金の残金や、仲介手数料などを支払うことで、実際にアパートの賃貸経営をスタートできます。

前述の賃貸管理業務を専門業者に委託していれば、入居者募集などもスムーズに実行できるでしょう。

アパート経営を成功させるためのポイント3つ

続いて、アパート経営を成功に導くためのポイントを3つ紹介します。

アパート経営リスクの対策を立てておく

アパート経営におけるリスクへの対策を立てておくことが大切です。具体的なリスクと対策として、主に以下が挙げられます。

リスクの種類	対策例
空室リスク	客付け力の高い不動産会社にパートナーになってもらう
修繕リスク	日常的な管理、修繕費の積み立てを行う
災害リスク	保険の補償範囲を十分に確認する
家賃下落リスク	将来的にも高い賃貸需要が見込める物件を選定する

アパート経営のリスクの具体例や回避方法について、以下の記事でも解説しています。

アパート経営の失敗につながるリスクには何がある？具体例と回避方法を解説

事前準備を念入りに行う

アパート経営における事前準備は、念入りに行うことが大切です。事前準備の例としては、以下が挙げられます。

• 収益シミュレーションをしておく
• 基礎知識を身に付けておく
• 頭金を用意しておく

上記のなかでも、頭金を用意しておくことは重要です。アパートローンの頭金について、目安としては一般的に物件価格の1～3割ほどとされているので、自身が経営する物件の価格に合わせて準備しておきましょう。

信頼の置ける不動産会社からサポートを受ける

アパート経営を成功させるには、信頼性の高い不動産会社からサポートしてもらうことが大切です。

地域密着の不動産会社として50年以上の実績を積んでいる一誠商事なら、投資物件の紹介から賃貸管理サポートまで対応できます。収支改善に向けたご提案や、ローンの見直しの支援など、アパート経営に関して総合的にサポートできるのも当社の特徴です。

オーナーが目指すアパート経営の実現に向けて、最適なご提案をいたしますので、まずはお気軽にご相談ください。

まとめ

アパート経営の始め方として、中古や新築のアパートを購入する、 所有する土地にアパートを建てる、購入した土地にアパートを建てるなどの方法があります。いずれの経営方法を選ぶにしても、経営上のリスクへの対策や、事前準備を行う必要があります。
一誠商事は、茨城県南・県央～東京エリアで12店舗を展開しており、地域密着の不動産会社としてアパート経営の的確なサポートが可能です。物件のご紹介はもちろん、約2万4,500戸の管理実績を持つ賃貸管理システムでの支援にも対応しているので、初めてアパート経営を始めるという方も安心です。

アパート経営を始めたいという方は、ぜひ一誠商事までお気軽にお問い合わせください。