不動産を相続したものの、相続登記が終わっていないという方も多いのではないでしょうか。相続登記は2024年4月1日から義務化されるため、施行内容や期限などについて詳しく知っておくことが大切です。
今回は、相続登記の義務化に関する概要、登記しなかった場合のリスク、費用・手続きの流れなどを解説します。ぜひ参考にしてください。
目次
相続登記の義務化は2024年4月1日から
相続登記とは、相続した不動産の名義を、被相続人（亡くなった方）から相続人へと変更する手続きのことです。これまでは相続登記の対応は任意とされていましたが、2024年4月1日より義務化されました。
義務化となった背景は、全国的に「所有者不明土地」が増えたことです。所有者不明土地とは、不動産登記簿で所有者を確認できない土地や、所在が不明かつ所有者と連絡が取れない土地を指します。
このような土地が増えることで、公共工事を阻害したり、周辺環境へ悪影響をおよぼしたりして社会問題化し、義務化に至りました。
以下では、相続登記のポイントについて見ていきましょう。
相続登記の期限は3年以内
相続登記の期限は、相続により不動産の取得を知った時から3年以内と定められています。ただし、ケースに応じて起算する日が異なるため、留意しましょう。
例えば、遺言書がある場合は、不動産の所得権を取得した相続人が取得を知った日から3年以内に相続登記の手続きを行わなければなりません。また、遺産の分割について話し合う「遺産分割協議」が成立した場合は、遺産分割成立日（死亡日ではない）から3年以内の相続登記が必要です。
要注意！過去の相続分も含まれる
2024年4月1日以降は、過去の相続分についても相続登記の義務化が適用されます。相続登記を終えていない不動産がある場合は、速やかな手続きが必要です。
施行日、もしくは相続不動産の存在を知った日のどちらか遅い日から3年以内の登記が義務づけられます。例えば、すでに亡くなっている親族から相続する不動産のことを2025年1月1日に知った場合は、その日から3年以内に相続登記しなければなりません。
【相続登記義務化】登記しないとどうなる？
次に、相続登記をしなかった場合の罰則や、想定される問題点について解説します。
罰則が科される
正当な理由なく、期限内の相続登記を怠った場合、10万円以下の過料が科されることがあります。正当な理由として認められるのは、以下のようなケースです。
- 複数の相続人がいるため、状況把握や資料収集に時間を要するケース
- 遺言書に関して裁判を行っているケース
- 相続人が闘病中で対応が難しいケース
上記のようなケースに該当しない場合は、罰則が科されるおそれがあるため、速やかに相続登記を行いましょう。
相続不動産の権利関係が複雑になる
相続登記を放置していると、不動産の権利関係が複雑になるおそれがあります。例えば、遺産分割協議を行わないまま相続人が亡くなってしまうと、代襲相続が発生して権利関係が複雑化してしまいます。
また、相続人同士で面識がないケースや、連絡先を知らないケースもあり、分割協議が難航する可能性は高まるでしょう。権利関係が複雑化する前に相続登記を済ませておけば、将来的なトラブルの防止にもつながります。
不動産を売却できない
不動産の売買契約を結ぶには、登記簿上の所有者と実際の所有者が一致している必要があります。そのため、相続登記を終えていないと、原則、不動産は売却できません。
売却したいタイミングで、ほかの相続人の協力をうまく得られない可能性もあることから、なるべく早めに登記を済ませておくことが大切です。
相続した土地の売却やメリットは、以下の記事をご参照ください。
相続した土地はすぐに売却すべき？売却するメリットや適用できる特例を解説
不動産が差し押さえられる
万一、相続人のなかに借金を滞りなく返済できていない人がいる場合、債権者によって不動産が差し押さえられる可能性があります。なぜなら、債権者は債務者が相続した持ち分を、「代位登記」という手続きによって差し押さえることができるからです。
相続人による担保提供も可能となり、知らないあいだに抵当権が設定されているケースも考えられます。第三者が所有権を保持することのないよう、相続登記を行う必要があるでしょう。
相続登記の費用・手続きの流れ
続いて、相続登記にかかる費用の目安と、手続きの流れについて見ていきましょう。
費用
相続登記にかかる実際の費用は、登録免許税と必要書類の取得に要する費用です。登録免許税は、以下の式で算出されます。
固定資産税評価額×0.4％＝登録免許税
例えば、固定資産税評価額が3,000万円の場合、登録免許税は12万円の計算となります。加えて、戸籍謄本や登記事項証明書などの必要書類の取得に2～3万円程度かかるため、費用総額の目安は14～15万円程度です。
また、相続登記の手続きを司法書士に依頼する場合は、さらに3～10万円程度の費用が別途かかります。
手続きの流れ
相続登記の手続きの主な流れは、以下のとおりです。
- 相続する不動産を確認する
- 遺言、もしくは遺産分割協議によって相続人を決める
- 必要書類を収集・作成する
- 法務局に申請する
上記のとおり、相続登記を行う際は、まず相続する土地や家屋といった不動産の状態、権利関係について確認します。遺言書がある場合はその内容を優先し、遺言書がない場合は遺産分割協議によって相続人を決定します。
その後、必要書類を収集・作成し、不動産の住所地を管轄する法務局で、登記申請書と添付書類一式を提出する流れです。なお、法務局の書類審査と登記は、通常7～10日ほどかかります。
相続登記の義務化｜登記できない時の対処法
不動産を相続したものの、すぐに相続登記ができないケースもあるかもしれません。ここでは、登記できない時の対処法を紹介します。
相続人申告登記を行う
相続人申告登記とは、遺産分割協議がスムーズに進まない場合などに手続きしておくことで、相続登記の義務を果たせる制度です。相続登記の義務化と併せて、2024年4月1日より施行されています。
相続人の住所・氏名を暫定的に登記すれば、罰則が科されることはありません。ただし、最終的な登記はあらためて行う必要があるため、留意しましょう。
相続土地国庫帰属制度を利用する
相続登記できない場合、不要な土地を国に返す「相続土地国庫帰属制度」を利用するのも手です。ただし、土地審査の手数料や、管理コストとしての負担金の支払いなどは必要となります。
また、すべての土地でこの制度を利用できるわけではなく、建物がある土地や担保権や使用収益権が設定されている土地などは、放棄が認められない点に注意が必要です。
価値の高い不動産などは相続登記をきちんと行い、売却して利益を得るのが得策といえるでしょう。
まとめ
相続登記の義務化にともない、過去の相続不動産に対しても登記義務が課されるため、注意が必要です。登記を怠った場合、罰則が科されたり、権利関係が複雑化したりといったデメリットもあります。
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記事の監修者：一誠商事編集部
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