不動産投資をやめたいと思ったら｜対処法ややめるタイミング、売却手順を紹介

不動産投資をやめたい！理由とその対処法

まずは、不動産投資をやめたいと思う理由や、やめたい場合の対処法をいくつか紹介します。

空室の状態が続いている

賃貸経営を行っている物件に空室が発生しているあいだは、家賃収入が入りません。しかし、ローンや日々のメンテナンス費用は支払わなければならない現実があります。

支出をまかなうための自己資金の持ち出しが長期化すると、不動産投資をやめたいと思うようになるのも無理はありません。

ただし、空室の状態が続いていても入居者を増やす方法はあります。

例えば、物件の広告・募集活動の見直しや共用部の修繕など、不動産投資をやめる前にまずは空室を改善する方法を実施してみるのも一つの対処法です。

物件の運営が負担になっている

不動産経営では、入居者トラブルや設備・修繕に対応する必要があります。特に設備に不具合が生じると入居者の生活に影響が出るため、早急な対応が求められるのが一般的です。

しかし、本業は会社員で不動産経営は副業として行っているケースなどでは、トラブルにすぐ対応できないこともあるでしょう。

自身で物件を運営するのが難しい場合は、信頼できる管理会社に依頼することで、運営にともなう負担を軽減できます。

収支が赤字になっている

不動産投資では、毎月のローン返済や固定資産税、入居者の退去にともなうリフォーム代などのさまざまな費用がかかります。支出が予想よりも多くなって赤字状態が続き、不動産投資をやめたくなる人も少なくありません。

赤字の継続によって不動産投資をやめたい場合には、家賃の見直しを検討して収支の立て直しを図るのも一つの方法です。

また、ローンの繰り上げ返済や借り換えで、月々の返済額を抑える対処法もあることを把握しておきましょう。

不動産投資をやめるならタイミングはいつ？

一般的に、不動産投資では金融機関から借り入れを行い、物件を購入します。ローンの返済中に不動産投資をやめたい場合、いわゆる「やめどき」となるタイミングはいつなのでしょうか。

ローンで購入した不動産には、抵当権が設定されています。抵当権とは、債務者でもある不動産所有者がローンを返済できなくなった時に、金融機関が物件を差し押さえることのできる権利です。

物件を売却する際には、ローンを完済して抵当権を抹消しなければなりません。ローン残債のある物件でも、ローン完済のめどが立つ場合は売却できます。

ローンを返済している途中で不動産投資をやめたい場合は、物件の売却価格がローンの残債を超えた時が不動産投資の「やめどき」です。物件の売却価格が残債を超えないケースでは、自己資金で不足分を補う必要があります。

「不動産投資をやめる際には、できるだけ多くのお金を手もとに残したい」と考える人も多いでしょう。不動産投資をスムーズにやめるためには、次に紹介するポイントを押さえることをおすすめします。

不動産投資をやめるなら押さえておきたいポイント

不動産投資をスムーズにやめるために、押さえておきたいポイントを3つ紹介します。

不動産の所有期間が5年超か確認する

不動産投資をやめる際には不動産の売却を行うのが一般的です。

不動産の売却によって得た利益は譲渡所得と呼ばれ、譲渡所得には所得税と住民税が課されます。

譲渡所得に課される所得税と住民税は、所得に税率をかけて計算されます。計算に用いる税率は不動産の所有年数によって異なり、その観点から譲渡所得は以下の2種類に分けることが可能です。

売却した不動産の所有年数	譲渡所得の種類
5年以下	短期譲渡所得
5年超	長期譲渡所得

それぞれの譲渡所得にかかる税率は以下のとおりです。

短期譲渡所得の税率	39.63％ （所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
長期譲渡所得の税率	20.315％ （所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）

出典：国税庁「No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」

上記のとおり、5年を境に税率に大きな違いが出るため、不動産の所有年数が5年を超えてから売却したほうが手もとに残るお金は多くなります。

不動産を売るのに適した市場価格かチェックする

不動産投資をしていた物件を売却する時には、複数の不動産仲介会社に査定してもらうのがおすすめです。

複数の査定を受けることで、市場の相場を把握でき、物件をより高く売却できる可能性が出てきます。

また、インターネットやチラシなどで、近隣の似た条件の物件がいくらで売りに出されているかを確認するのもよいでしょう。

不動産を高値で売却できるタイミングはある？注意点についても解説！

管理委託や保険などの契約は解除する

不動産の売却による引き渡しが決定したら、電気やガス、水道などの各種契約を解除しましょう。そのほか、状況に応じてインターネット回線などの契約解除も必要です。

物件の管理を委託している場合は、売却を決めた時点で管理会社に報告します。

また、火災保険や地震保険をオーナーがかけている物件では、オーナー自身で保険契約の解除の手続きを行う必要があります。

不動産投資をやめて物件を売却する際の手順

不動産投資の終了を検討する場合には、不動産投資を行っている物件を売却する手順も把握しておくことが大切です。

1：査定を依頼する

まずは不動産仲介会社に物件の査定を依頼します。査定の依頼を行う際には、売却の目的や希望する売却価格を相談しておくとよいでしょう。

市場価格をもとに、不動産査定で一般的に使われる原価法、取引事例比較法、収益還元法などの方法で物件の査定価格が割り出されます。

2：媒介契約を結ぶ

信頼できる不動産仲介会社を見つけたら、媒介契約を結びましょう。

媒介契約には以下の3種類があります。

専属専任媒介契約	1社だけに仲介を依頼する契約です。契約するとほかの会社には依頼できず、自ら直接的に取引先を探すこともできませんが、積極的な販売活動を期待できます。
専任媒介契約	こちらも1社にしか仲介を依頼できません。ただし、自身で買主を探すことは可能です。
一般媒介契約	複数の会社に同時に仲介を依頼できます。契約した会社には売主への販売状況報告義務がありません。幅広く買主を探したい時に効果的な方法です。

それぞれの契約の特徴をふまえ、どの媒介契約を結ぶのかを決めましょう。

3：物件を市場に出す

媒介契約を結んだ不動産仲介会社にて、物件サイトへの登録や広告掲載などを行います。内見の希望が出た際にも不動産仲介会社に対応してもらうことが可能です。

売主がすることは特にないのが一般的ですが、買主から値引き交渉などがあった際には判断を求められることがあります。

4：売買契約を結ぶ

物件の買主が見つかって、問題がなければ売買契約を結びます。不動産仲介会社が契約書類を準備し、売主は実印や身分証明書、印鑑証明書などを用意するのが一般的です。

宅地建物取引士の重要事項説明のあと、売主と買主が契約書にサインします。

5：引き渡しと決済を行う

売買契約時に定めた日時に、物件の引き渡しと決済を行います。

売主は買主から売却代金を受け取ります。ローン残債がある場合は、融資先の金融機関による立ち会いのもと同時に返済するのが基本的な流れです。

6：確定申告をする

不動産の売買取引が完了し譲渡所得が出た際には、確定申告で納税する必要があります。確定申告は売却した年の翌年に行うため、忘れないように注意しましょう。

なお、譲渡所得がない場合は税金が発生しないため、確定申告は不要です。

まとめ

賃貸経営の管理の手間や赤字の継続などを理由に不動産投資をやめたいと思った場合には、管理会社への委託や収支の改善を検討するのがおすすめです。

対策を講じても状況が変わらなければ、物件を売却して不動産投資を終了するのも一つの方法です。売却時には複数の不動産仲介会社に査定を依頼し、より高い金額での売却を目指しましょう。

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