ボロ屋投資の魅力とは？リスクや失敗しないためのポイントを解説

ボロ屋投資の特徴とは？

ボロ屋投資とは、築年数の経った一戸建てやアパートなどを安く購入してリフォームし、賃貸物件として運用する不動産投資方法です。ボロ屋の定義は定まっていませんが、多くの場合、築30～40年、またはそれ以上の物件を指します。

リフォームの費用を抑え、低価格で購入した物件を低い家賃で賃貸するのがボロ屋投資のビジネスモデルです。

うまくいけば通常の不動産投資では得られない高利回りが実現できます。少額の初期投資で始められ、たとえ失敗しても大きな痛手にならないのがボロ屋投資です。

しかし、劣化の進んだ建物にはさまざまなリスクがあります。それによって発生し得る損失を予測し、収支計算を行ったうえで投資の可否を決定する必要があります。

ボロ屋投資ならではの3つの魅力

ボロ屋投資には、購入費用が少なくて済むからこその投資妙味があります。ここでは3つの魅力を紹介します。

銀行でローンを組まなくても始められる

新築や築浅の不動産を購入して運用する場合は、ローンを組むのが一般的です。しかし、ボロ屋投資では建物に対する価値はほとんど残っていません。

さらに、地方、特に過疎化が進む地域では土地価格も低く、処分に困る所有者から安く購入できる可能性が高くなります。数十万円から100万円程度で購入できる物件もあるほどです。

この金額ならローンを組まず手持ち現金の一括払いで不動産投資が始められます。自己資金だけで始められるのは、ボロ屋投資ならではのメリットです。

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高利回りが期待できる

物件を比較的低価格で購入できるボロ屋投資の魅力は、何といっても利回りの高さです。利回りとは不動産投資で投資額に対してどれくらいの利益が出るかを測る指標で、表面利回り、実質利回りなどがあります。

そのうち不動産投資で一般に用いられる表面利回りは、年間収入を物件価格で割って算出される指標です。

一般的な不動産投資の平均利回りは物件タイプにより3～8％ですが、ボロ屋投資ではリフォーム費用を考慮しても20％ほどになるケースがあります。

投資額を早く回収できる

高い利回りは、物件価格のわりに得られる年間収入が多いことを意味します。つまりボロ屋投資は、一般的な不動産投資に比べて短期間で投資額を回収できるのです。

一般的な不動産投資の投資元本は通常5～10年ほどで回収できるといわれますが、ボロ屋を安く買えば回収期間はより短くなります。

回収が終われば家賃収入を次の物件購入資金として貯め、事業拡大につなげることもできます。

ボロ屋投資で想定されるリスク4つ

一方で、ボロ屋投資にはリスクがあることも理解しておきましょう。ここでは、想定される4つのリスクを解説します。

リフォーム費用が高額になる可能性がある

ボロ屋の賃貸はリフォームが前提ですが、投資家自身がDIYでできる作業には限界があります。物件の状態によっては、リフォーム費用が想定より高額になる可能性も考えておかなければなりません。

業者に依頼すると過剰なリフォームを勧められ、思ったより請求金額が高くなるケースもあります。

融資を受けたくても期待できない

低価格な不動産には低い担保価値しかありません。多くのボロ屋は担保価値がないに等しいため、一般的な不動産投資の場合とは異なり、抵当権を設定してローンを組むことができません。

ローンなしで買えるというのはボロ屋のメリットですが、裏を返せば現金一括で購入できる人にしか売れないことを意味する点に注意が必要です。

築浅物件よりも空室率が高い物件もある

家賃をいくら安くしても、ボロ屋は築浅物件に比べて空室率が高くなると見込んでおいたほうがよいでしょう。借りる側も、安い物件にはそれなりの理由があるとわかっているからです。また、ボロ屋に入居した人は早めに退去する傾向があるともいわれます。

競合する賃貸物件より不利な状況で入居者を集めるためには、賃貸管理会社などと連携をとりつつ、自身でも情報収集することが大切です。

将来売却しづらい可能性がある

ボロ屋は、将来手放したくなっても買い手がつきにくい物件です。購入後にリフォームや修繕にかかるコストを不安視し、購入をためらう人が多いためです。

また、建築基準法に定められた接道義務を果たしていない「再建築不可物件」は、現存する建物を取り壊したあとの土地に新しく建物を建てることができません。

建物が古いうえに解体後の土地活用方法が制限されるとなれば、買い手がつきにくくなるのは当然です。そのため、再建築不可物件の場合、売却できる見込みはいっそう薄くなります。

ボロ屋投資で失敗しないためのポイント

投資対象として魅力がある反面、一般的な不動産投資にはないリスクがあるのがボロ屋投資です。失敗しないためにはどのような点に注意すればよいか見ておきましょう。

立地調査を徹底する

ボロ物件の立地については徹底した調査を行い、賃貸ニーズがあるか確認しましょう。建物はリフォームによってある程度きれいにできますが、立地の悪さはどうしようもありません。

そのため、投資対象の候補が決まったら、購入前に必ず現地調査を行いましょう。自分だけでは事情がわからないという場合は、地元の不動産会社への相談が早道です。

リフォームをし過ぎないように注意する

ボロ物件の入居者募集では、家賃の安さが勝負です。したがって、ボロ屋投資で高利回りを維持するためには、多額のコストをかけずに賃貸に出すことが必須条件です。気になる箇所をすべてリフォームすると、利回りが下がってしまいます。

低価格で物件を購入し、低価格のリフォームを施して、安い家賃で貸し出すのが、ボロ屋投資の理想といえます。

修繕費を含めて利回りを計算する

利回りを計算する際は、物件価格にリフォーム代金を忘れず加算しましょう。

劣化が進んだ安いボロ屋の場合、購入代金よりリフォーム代のほうが高額になる場合もあります。ボロ屋投資はリフォームが前提となるため、リフォーム費用の正確な見積りは欠かせません。

金融機関からの融資が期待できない分、自己資金でリフォーム代をまかなうという観点からも見積りは重要です。

リフォーム代の見積りは素人には難しいため、購入前の物件の内見に同行してくれるリフォーム店や工務店を探して依頼してもよいでしょう。

ボロ屋投資で不労所得は実現できる？

ボロ屋は賃借人の入居後も修繕がたびたび必要になると考えられます。可能な範囲でDIY対応し、費用を抑える人もいるほどです。

修繕をできる限り低価格で済ませるためには、あらゆる情報を調べて適切に対応する必要があります。委託料を支払って管理会社に物件管理を委託しても、なんらかの手間はかかります。

そのため、ボロ屋投資は放置したまま投資収益を得たい人には向いていないといえるでしょう。ボロ屋から発生する所得を「不労所得」と呼ぶのは難しいのが現状のようです。

まとめ

ボロ屋物件は、空室率が高くなったり修繕費用がかさんだりして収支が悪化するリスクがあるものの、うまくいけば高い利回りが享受できる不動産投資対象です。購入した物件に手をかけることが苦にならない方であれば、投資を検討してみるのもよいかもしれません。

ボロ屋投資には興味があるものの、現地調査やリフォーム費用の見積り、修繕対応などが不安だという方は、不動産会社などのサポートを受けるのも手です。

つくば市に本社を置く地域密着型の不動産会社「一誠商事」は、お客様のさまざまな不動産ニーズにお応えしています。茨城県で不動産投資をお考えの際は、ぜひご相談ください。