大家になるにはどうすればいい？基礎知識や必要なステップなどを解説

大家とは

大家とは、不動産を所有して賃貸に出している貸主のことです。アパートやマンション一棟を所有している場合だけではなく、マンション一室の所有でも大家となります。

大家のタイプはさまざまで、具体的には以下のようなケースが該当します。

• 自分の土地にアパートを建てる
• 不動産会社からアパートを買う
• 親から相続したマンションを貸し出す
• 投資目的でワンルームマンションを買う
• 転勤の間に持ち家を貸す

大家の主な仕事内容

大家の仕事は、主に2つに分類されます。

1つ目は「入退去に関する業務」です。入居者の募集や審査、問い合わせ・クレームへの対応、賃料の徴収、契約手続き（更新・終了）などを行います。入居者が退去したあとには、状態に応じて部屋の原状回復も行わなくてはなりません。

2つ目は「物件の維持管理」です。共有部分や空き部屋の清掃、設備や外装の点検・修理などを行います。

これらの仕事は管理会社への管理委託が可能ですが、特に副業で大家をしている場合は委託するのがおすすめです。初心者にとっても、入居者対応や物件管理へのノウハウを持つ管理会社に委託するほうが負担は少ないでしょう。

大家になることで得られるメリット

大家になるメリットとしてまず挙げられるのは、家賃や賃貸更新料といった収入です。入居者がいれば長期にわたって安定した収入を得られるのが、大家業の一番の魅力です。

次に、現物として資産が残る点もメリットです。実物資産である不動産は、基本的に価値がゼロになることは考えにくく、仮に入居者がいなくなっても、自分で住んだり売却して現金化したりするなど、ほかの利用方法を検討できます。

一方、株式など金融資産への投資は、企業の倒産などによって価値がゼロになるリスクがあります。

アパートの賃貸経営で得られる収入については、下記の記事で詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてください。

アパート賃貸経営の収入はどのくらい？収入・支出の内訳を理解して所得を最大化しよう

大家になるには？主な5つのステップ

続いて、初心者が大家になるまでの主な手順を解説します。大家になるための道のりは、大きく5つのステップに分かれます。

1．不動産投資に関する知識の習得

大家になるのに特別な資格やスキルは必要ありません。しかし、自己資産にかかわるものである以上、書籍や不動産投資セミナーなどから、不動産投資や税金に関する知識を得ておくのが望ましいでしょう。

管理会社に委託するとしても、問題を把握したり適切な判断を下したりするには、不動産に関する知識が必要です。さらに、経営を成功させるには、管理会社に任せきりにするのではなく、話し合って改善策を出すなどの工夫や努力も求められます。

2．資金の準備

一般的に、大家になるには物件価格の1～2割程度の自己資金が必要とされます。そのため、購入する物件の種類によって必要になる資金は大きく異なります。

物件の価格帯の目安は、戸建ては数百万円～数千万円台、区分マンションは千万円台～二千万円台、一棟マンションともなれば億単位となるでしょう。

例えば、500万円の中古戸建ての大家になるには、自己資金が100万円以上あれば可能です。ただし、不動産の購入では物件価格のほかに、仲介手数料などの諸費用や各種税金も発生しますので、余裕を持った資金計画が必要です。

自己資金を準備する際、金融機関からの融資を利用する方が多いはずです。勤務先などによって異なりますが、会社員に対する融資限度額は、一般的に年収の10～20倍といわれています。

準備する自己資金の額は、融資限度額も考慮したうえで設定する必要があります。初心者の場合は、少額から始めるほうが安心です。

3．物件探し

資金を用意できたら、予算内で購入可能な物件を不動産会社やインターネットで探します。

失敗を防ぐには、優先順位を明確にしておくことと現地調査が肝心です。自分の目で、物件の状態や周辺環境を細かくチェックしましょう。

「長期的に安定した利益が出る」「維持管理費を抑えられる」「売却もしやすい」など、自分にとって優先すべき項目を決め、それに合う物件を慎重に選ぶのがコツです。

4．売買契約の締結

物件が決まったら、不動産会社に購入の意思を伝え、売買契約を締結します。現金での一括購入が可能な場合、代金を支払えばそのまま物件が引き渡されます。

一般的には、ローンを組むケースが大半でしょう。その場合は、金融機関とローン契約を締結し、受け取った融資金で物件を購入してからの引き渡しとなります。

5．入居者募集

所有する物件にすでに入居者がいるケースでは、すぐに賃料収入を得られます。しかし、新築物件だったり、空室があったりする場合には、賃料設定後に入居者を募集する必要があります。

入居者の募集については、不動産会社に依頼するのが一般的です。募集広告の内容に間違いはないか、外観や室内の写真も含めて魅力的な案内になっているか、などをチェックしておきましょう。

知っておきたい！大家になるにあたって想定される4つのリスクとその対策

最後に、不動産投資にはさまざまなリスクがあることも押さえておきましょう。ここでは、代表的な4つのリスクを解説します。

空室リスク

家賃が入らないと大家業は成立しないため、最も懸念すべきリスクといえます。空室期間が長くなるほど、経営に与えるダメージも大きくなります。

空室リスクを回避するには、競合物件の空室状況をリサーチしたり、安定した賃貸需要が見込めるエリアを選んだりといった、事前準備が必須です。

周辺にスーパーや病院などの生活利便施設があるか、多くの人が住むエリアか、大学や企業など特定の賃貸需要に依存していないかといった点を、複合的にチェックしましょう。

入居者とのトラブルリスク

家賃滞納を繰り返す、クレームが多いといった、問題のある人物が入居者になるリスクも懸念されます。このような入居者がいると、滞納者を退去させるために費用が発生したり、クレーム対応に多大な手間がかかったりする場合があります。

こうしたトラブルリスクを回避するには、入居審査をしっかり行うほか、物件購入前に既存入居者の滞納状況を確認する、入居者に家賃保証会社への加入を促すといった対策が必要です。

家賃下落リスク

家賃が下落することで、経営収支が成り立たなくなる恐れもあります。建物の経年劣化や周辺に新築物件が増えたことによる価格競争が、家賃下落の主な要因です。

資産価値を維持するための対策には、賃貸需要が長期的に継続する物件を選ぶことや、定期的な大規模修繕・リフォームの実施が挙げられます。

また設備が充実している物件は、家賃が少し高めでも入居希望者は集まりやすいでしょう。そのため、入居者のニーズを満たす設備（Wi-Fi、宅配ボックスなど）の導入や、セキュリティ強化なども有効です。

災害や火事のリスク

地震・台風といった自然災害や火事などの被害に遭い、建物が損傷した際には、修繕しなくてはなりません。その際には多額の修繕費が発生するため、火事・地震保険に入っておくなどの備えはしておきましょう。また、大きな災害が発生した場合は損傷がひどく、建て直しが必要になる場合もあります。物件状況や周辺の様子、立地など、物件探しの際の現地調査は念入りに行っておきましょう。

まとめ

資産価値の高い物件を見極めたうえで大家になれば、長期的に安定した収入を得られます。管理会社に運用を委託すれば、手間もかかりません。

一誠商事は茨城県南・県央を中心に展開する地域密着の不動産会社です。物件のご紹介だけでなく、入居者募集から管理運営まで手厚くサポートいたします。

これから賃貸経営を始められる方や転勤などで自宅を貸したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。