不動産投資で収益を上げる方法に興味はあるものの、なかなか手を出しづらいと感じている方もいるのではないでしょうか。不動産は決して安いものではないため、収益性をよく考えたうえで投資することが大切です。
そこで本記事では、収益化が可能な物件の種類と投資するメリット・デメリット、不動産の選び方を説明します。不動産投資を始めてみたいという方は、ぜひ参考にしてください。
目次
収益物件とは「家賃収入が見込める不動産」のこと
入居者からの家賃収入によって収益を得るために購入する不動産を、「収益物件」といいます。上手に運営すれば、毎月安定した収益を得られます。
ただし、継続的に収益を上げるには、さまざまなリスクを想定しておかなければなりません。どのような種類の不動産なら管理がしやすそうか、新築と中古のどちらを選ぶべきかなどを、慎重に見極める必要があるでしょう。
収益物件の種類
収益が見込める物件には、大きく分けて以下の3種類があります。
- 借り手の住まいとなる「住居系」
- 会社の事務所が入る「オフィス系」
- 店舗に利用される「テナント系」
それぞれの物件の特徴について見ていきましょう。
借り手の住まいとなる「住居系」
住居系の物件として挙げられるのは、賃借人自身に住んでもらうことを目的とするアパートやマンション、貸し家などです。3種類の収益物件のなかでは件数が最も多く、引っ越しシーズンなど、需要のある時期を把握しやすいのが特徴です。
物件ごとの長所や短所をイメージしやすく、比較的低予算で入手できるため、低リスクでの運用が可能だといえるでしょう。不動産投資の経験が少ない方でも選びやすいタイプです。
会社の事務所が入る「オフィス系」
オフィス系の物件とは、会社が入居者となり、事務所として利用するタイプの不動産のことです。オフィスビルを一棟まるごと購入するのではなく、「1フロアだけ」というように区分ごとの購入もできます。ただし、アクセスの良さや、ある程度の広さは求められるでしょう。
住居系と比べると購入にはより多くの資金が必要になりますが、借り手が決まれば長期契約になる傾向があり、高い収益性を見込めるのがオフィス系の物件の特徴です。
一方で、空室が出ると次の入居者がなかなか決まらず、その間の収入が減ってしまうリスクもあります。
店舗に利用される「テナント系」
テナント系の物件とは、飲食店やコンビニエンスストア、ドラッグストアなどの店舗として利用するタイプの不動産のことです。オフィス系と同様に長期契約が見込めるため、収益性は住居系よりも高くなります。
一方で、テナント系物件は外観や設備などによって、借り手の業種が絞られる場合があります。立地や周辺環境にも左右されますが、集客面などで好条件の物件であれば、賃料が高くても借り手が見つかりやすいでしょう。
ただし、入居者である店舗の業績がふるわず、撤退してしまうリスクがあります。また、近隣からのクレームが入るケースも少なくありません。
収益物件に投資するメリット
収益物件への投資には、安定した家賃収入を得られること以外にもメリットがあります。ここでは、主なメリットを2つ紹介します。
利回りを予想できる
不動産投資において、初期投資を何年で回収できるのかは重要なポイントです。概算ではありますが、物件の購入額を年間の家賃収入で割れば利回りが算出でき、回収に何年かかるのかが把握できます。そのため、収益物件は収益化までの計画を立てやすい投資対象だといえるでしょう。
収益をより詳細にシミュレーションするには、空室状況やメンテナンス費用、税金、ローンの返済なども加味して利回りを計算する必要があります。また、詳しくは後述しますが、物件を選ぶ際には利回り以外にも考慮するべきポイントがあります。
買い増しで収益を拡大できる
収益物件を購入する際には、不動産投資向けのローンを組むのが一般的です。自己資金に加え、ローンを利用して物件を購入すれば、元手よりも大きな金額を運用できます。このように、小さな力で大きなものを動かすことを「レバレッジ効果」と呼びます。
収益物件への投資では、レバレッジ効果により、自己資金のみで投資するよりも大きな収益を得られる可能性が高いでしょう。最初の物件の運用を成功させて資金を増やせば、次の物件に投資してさらなる収益拡大も狙えます。
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収益物件に投資するデメリット
収益物件への投資には、事前に押さえておくべきデメリットもあります。ここでは、主なデメリットを2つ紹介します。
物件の維持には手間とコストがかかる
収益物件への投資では、物件購入時の初期費用だけでなく、物件を維持するための手間とコストもかかります。例えば、電球の交換や植木の手入れなどにかかる手間・費用のほか、税金やローンの返済金などが挙げられます。
また、設備に不具合が生じた場合には修繕費用もかかります。専門の業者などに委託して日常的なメンテナンスの手間を減らす方法もありますが、突発的に生じた不具合には対応が必要となる場合もあるでしょう。いざという時のために、収入の一部を積み立てておくのがおすすめです。
簡単には売却できない
購入した収益物件を売却しようと思っても、すぐに買い手が付くとは限りません。売り出し価格を決めてから買い手が決まるまでには、ある程度の期間がかかります。さまざまな手続きが必要なうえ、買い手との交渉も発生するでしょう。
このように収益物件は、株式などと比べると流動性が低く、換金のタイミングが難しい投資対象だといえます。この点を踏まえて、家賃収入で成立する収益化の計画を立てることが大切です。
収益が見込める不動産の選び方
投資を成功させるには、収益を得やすい物件を選ぶことが大切です。ここからは、そのために考慮したいポイントを説明します。
新築と中古の違いを理解する
収益物件を選ぶ際は、まず「新築」と「中古」のどちらが自分に適しているかを検討しましょう。
新築物件には、賃料が多少高くても入居者を集めやすいというメリットがあります。中古に比べて購入価格は高くなりますが、当面は修繕が必要となることもないでしょう。ただし、新築だとアピールできるのは建築後1年未満で最初の入居者に対してのみとなり、築年数の経過とともに賃料は下がっていく傾向にあります。
一方の中古物件には、購入価格が比較的安いというメリットがあります。購入価格を抑えて利回りを良くすれば、初期投資を早期に回収する計画が立てやすくなるでしょう。ただし、築年数に応じた賃料を設定する必要があり、設備が古くなるほど修繕費が高額になることが考えられます。
立地と周辺環境を確認する
収益物件で安定した家賃収入を得るには、入居率を高く保つ必要があります。そのため、物件を選ぶ際には、立地などを確認して「その物件にニーズがあるか」「将来的にも高いニーズを見込めるか」をしっかりと見極めることが大切です。ただし、どのような立地が良いかはエリアによって異なるため、一概にはいえません。
例えば、最寄り駅から近い物件は通勤・通学に便利なため、単身者に好まれる傾向があります。ファミリー世帯では、最寄り駅から遠くても、閑静で周辺に公園や商業施設がある立地を選ぶケースがあるでしょう。また、物件は災害リスクも考慮して選ぶことが重要です。
実際の立地や周辺環境は、できれば自分の目でしっかりと確かめたほうが良いため、現地に何度も足を運ぶことになるでしょう。その土地に詳しい不動産会社があれば、相談してみることをおすすめします。
まとめ
収益物件とは、家賃収入が見込める不動産のことです。上手に運営すれば、継続的な収益が得られます。
しかし、収益物件への投資にはいくつかのデメリットがあるため、投資する物件を選ぶ際には利回りだけでなく、不動産の種類や築年数・立地なども考慮する必要があるでしょう。
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