近年、古民家を活用した不動産投資が注目されています。この不動産投資は、安く購入した古民家を、賃貸住宅や宿泊施設、レストランなどに再生することで収益を得るというものです。歴史的な価値と魅力が詰まった古民家は、アイデア次第でさまざまな活用ができるでしょう。
ただし、不動産投資を始める際には、メリットとデメリットを把握しておくことが大切です。この記事では、古民家再生の例やメリット・デメリット、投資を始める手順について説明します。
目次
古民家再生の不動産投資とは
「不動産投資」とは、不動産を購入し、その不動産を運用することで収益を得る投資方法のことです。具体的には、賃貸経営を行ったり、不動産を売却したりして利益を得ます。賃貸経営の場合は、入居者の確保により安定した家賃収入を得られるメリットがあります。
そして、古民家再生の不動産投資とは、古民家を購入してリノベーションやリフォームを行って賃貸物件として再生させて運用する投資方法です。古民家の魅力を引き出し、その価値を活かす投資です。
そもそも古民家の定義とは
古民家は、ただ古くなってしまっただけの物件と何が違うのでしょうか。
実は、「古民家」という用語に明確な定義はありません。一般的には、以下に当てはまるような物件が古民家と考えられているようです。
- 木造軸組工法という伝統的な建築工法で建てられている
- 太い柱や梁、土間、茅葺屋根、草葺屋根、日本瓦葺き屋根などの特徴がみられる
また、文化財登録制度では、50年以上前に建てられた建築物のみが登録の対象とされています。
先ほど紹介した特徴に加え、建てられてから50年以上が経過している物件を古民家だと考えるとよいでしょう。
古民家への投資と活用例
古民家は本来、住まいとして使うために建てられた物件です。しかし、近年は住む人がいなくなり、空き家のまま残されてしまうケースが増えてきました。
古民家への投資では、これらの物件を買い取って修復・改装して貸し出すため、借り手が見つかれば、地域の活性化などにも貢献できる活動だといえるでしょう。
古民家には、住居として再生する以外にも、さまざまな活用方法が考えられます。
- レストランやカフェなどの飲食店にする
- 貸別荘などの宿泊施設にする
- アトリエや展示会場にする
これらは、よくある古民家再生の例にすぎません。アイデアしだいで、用途はさらに広がるでしょう。
例えば、働き方の変化に注目してみるのも良いかもしれません。コロナ禍以降は、テレワークの普及により場所を選ばず仕事ができるようになった人が多くいます。旅行者や移住者をターゲットとして、古民家の魅力を活かしたコワーキングスペースを運営することも、再生方法の一つとして考えられます。
古民家再生の不動産投資をするメリット
古民家再生の不動産投資には、新築物件よりも有利な点があります。ここでは、古民家ならではのメリットについて説明します。
再生により資産価値が向上する
一般的に、不動産の価値は新築時が最も高く、そのあとは築年数に応じて下がっていきます。しかし、古民家はすでに古い物件のため、時間の経過に対する価値の減少は緩やかです。
そのため、たとえ売却することになったとしても、購入時点からの値下がりが少ないといえます。購入から売却までの間に家賃収入があると考えれば、収益を出しやすい投資対象だといえるでしょう。
また、古民家はリノベーションやリフォームによって、資産価値の向上も見込めます。「古さ」を新たな魅力に変えることで、より価値の高い物件としてよみがえる可能性があります。歴史的・文化的にも貴重な古民家を、活用しながら守っていくことにもなるでしょう。
初期投資が少なく高利回りが期待できる
古民家は、新築物件よりも安く購入できます。家屋部分の評価額がほぼ0円で、土地だけの価格に近い状態で調達できるケースも少なくありません。
物件購入価格に対して、家賃収入の割合が高くなると考えられるため、高利回りが期待できます。リノベーションやリフォームにかかる費用を考慮しても、比較的少ない年数で初期投資を回収する目処が立てやすいでしょう。
税金が安くなる可能性がある
初期投資の回収は、物件の維持にかかるコストとセットで考える必要があります。税金もコストの1つだと考えれば、回収までの目処を立てやすくなるでしょう。
古民家にも固定資産税などの税金はかかりますが、安く抑えられる可能性があります。これは、築年数が経過した物件ほど、家屋部分の課税評価額が下がるためです。
また、人が住むことを目的とする物件については「住宅用地の特例」が適用され、土地部分の税金が軽減されます。古民家を立て替えたり増築したりすると税額が上がることがありますが、リノベーションやリフォームが対象になることは多くありません。
古民家再生の不動産投資をするデメリット
古民家を対象とする不動産投資には、デメリットとなりうることもあります。古民家再生の不動産投資を始めるか検討している方は、ここで押さえておきましょう。
ローンの審査が厳しい
新築物件の購入と比べると、古民家再生の初期費用をローンで確保するのは難しいと考えられます。古民家は、担保にする物件として評価されない場合があるためです。
審査の対象には借り手の返済能力なども含まれるため一概にはいえませんが、古民家の購入やリノベーション・リフォームに関するローンの審査は厳しいと考えたほうがよいでしょう。もちろん、初期費用を自己資金でまかなえる場合は問題ありません。
改修費用が高くなる場合がある
古民家では、入居者の利便性や安全性を確保するために改修が必要になる場合があります。例えば、次のようなことが考えられるでしょう。
- トイレを水洗式に変える
- 腐食した建材や雨漏りなどを修繕する
- 法律で定められた耐震基準を満たすように補強する
こうした改修の必要性があとから判明すると、思わぬ費用がかかってしまいます。
また、新築物件に比べると、古民家はメンテナンスの費用も高くなりがちです。古民家再生の不動産投資は、長期的な視点からコストを見積もったうえで行うことが大切だといえるでしょう。
古民家再生の不動産投資を始める手順
古民家再生の不動産投資は、おおむね次のような手順で始めることになります。
- 投資の目的に合う物件を探す
- 資金調達の計画を立てる
- 物件を購入・再生する
- 賃貸経営をスタートする
古民家にはさまざまな活用法が考えられるため、具体的な手順は個別に変わるでしょう。
いずれにしても、古民家を対象とする投資には一定のリスクがあると理解しておくことが重要です。例えば、ローンの審査が難航したり、物件の修繕に想定以上の費用と時間がかかったりするかもしれません。
少しでもスムーズにスタートを切るには、物件のある地域に詳しい不動産会社に相談するのがおすすめです。投資物件や古民家の売買実績が多く、信頼できる業者を選びましょう。
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まとめ
古民家再生は、古民家の歴史的な価値と魅力を活かしながら収益が見込める不動産投資です。比較的少ない初期投資で始められるため利回りが良く、アイデアしだいで物件の資産価値を高めることも可能です。
古民家への投資には、新築物件とは異なるメリット・デメリットがあります。投資を始める際には、地域の信頼できる不動産会社に相談するのがよいでしょう。
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