ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる理由は？失敗原因や投資成功のポイントを解説

ワンルーム投資とは？

ワンルーム投資とは、アパートやマンションの一室を購入し、その部屋を賃貸物件として貸すことで運用する投資方法です。不動産投資にはアパートやマンション一棟、戸建て物件などを投資対象とするもののほかに、一室単位で行うワンルーム投資という方法もあります。

「一棟投資や戸建て投資よりも少ない資金で始められる」「維持管理の手間を省ける」「節税効果が得られ、相続税対策にもなる」などが、ワンルーム投資のメリットです。初心者でも比較的始めやすく、仕事との両立もしやすいといえるでしょう。

ワンルーム投資が「やめとけ」といわれる4つの理由

ワンルーム投資には特有の弱点も存在するため、そこを理解せずに投資をすると失敗するおそれがあります。ここからは、ワンルーム投資が否定的に語られる4つの理由について解説します。

空き室リスク・家賃下落リスクの影響が大きい

部屋が複数ある一棟投資より、ワンルーム投資は空き室リスクが高いといえます。ワンルームは基本的に単身者向けの間取りです。住む人を選ぶ間取りであるため、入居者がなかなか見つからず、家賃の値下げを余儀なくされる場合もあるでしょう。また、ファミリータイプと比べると入退去の頻度も高めです。

家賃は賃貸経営の収入の柱です。空き室が出れば、次の入居者が決まるまでは家賃が入らず、収益を得られません。一方で、管理費や敷地内の駐車場を契約している場合はその使用料など、不動産の維持管理費の支出は続きます。マイナス収支の状態が長く続けば、借入金の返済も厳しくなるでしょう。

家賃保証を行うサブリース会社と契約していたとしても、サブリース会社が倒産するリスクは残ります。

利回り・収益性が低い

ワンルーム投資では単身者向けの狭い部屋を貸し出します。一般的に、広い部屋ほど家賃が高くなり、オーナーの収入も上がるため、ワンルーム投資の利回りはほかのマンション・アパート向けの投資方法と比べて低めです。

仮に、利回りが一棟投資と同等でも、投資金額が異なるため、ワンルーム投資は一棟投資より収益性が低いといえるでしょう。

さらに、単身者は入居期間が短い傾向にあり、入居者が変わるたびに原状回復費などの修繕費や広告料が発生することで採算性が悪くなる可能性も考えられます。

売却するのが難しい

不動産の出口戦略には、物件保有や相続、自宅として活用、売却などの種類があります。資産価値の低いワンルームマンションの出口戦略は、売却の選択肢を取らざるを得ないケースが大半です。

しかし、収益性が良くない物件では、売却しようと思ってもなかなか買い手が見つからない、希望する値段では売れないといった可能性が高いでしょう。

物件によっては売却するのが難しいことも、ワンルーム投資が敬遠される理由の一つです。

節税効果が低い

不動産投資には、減価償却費などの経費によって所得を抑え、所得税を安くする節税効果も期待できます。

不動産所得は総合課税であり、給与所得などそのほかの所得と損益通算が可能です。1年間で不動産所得が赤字になった場合、その金額をほかの黒字の所得から差し引くことができ、納税額が安くなります。

ただし、計上する経費が少ないワンルーム投資では、一棟投資ほどの節税効果は得らません。

ワンルーム投資で失敗する原因

ワンルーム投資に失敗する人には共通点があります。ここでは、ワンルーム投資に失敗する理由を2つ紹介します。

知識が不足している

不動産投資に限らず、投資にはさまざまなリスクが存在します。リスクへの対処法を考えずに安易に投資を始めると、思ったような収益を得られず、結果的に投資に失敗します。不動産投資を始める前には、想定されるリスクを含め、一定の基礎知識を身に付けておくことが大切です。

例えば、利回りの計算方法や不動産投資の税金の仕組み、空き室リスクへの対策などは、最低限押さえておくべきでしょう。

物件の選定ミスをしている

なるべく安く投資を始めたいと考え、物件の価格だけで選んでしまうことも、失敗の要因になります。築年数の長さが物件の安さの理由であることも少なくありません。古い物件では、購入価格は安く抑えられても、修繕費がかさんだり、家賃を下げないと借りてもらえなかったりする場合があります。売却のハードルも上がってしまうでしょう。

価格だけでなく、立地や築年数などさまざまな条件から、投資に向いている物件かどうかを総合的に見極める必要があります。

ワンルーム投資を成功させる3つのポイント

ワンルームには特有の弱点もありますが、成功するためのポイントを押さえておけば、リスクを回避できます。最後に、ワンルーム投資を成功に導くポイントを3つ紹介します。

長期的な運用計画を立てる

不動産投資は短期運用ではなく長期運用が基本です。長期的に見て、どの程度収益が見込めるかシミュレーションしておきましょう。

計画の見通しが甘いと、運用途中で投資が破綻してしまう可能性が高まります。空き室リスクや築年数の経過にともなう管理費・修繕積立費の値上げ、家賃の値下げなど、今後起き得る問題も見据えて試算することが肝心です。目安としては、15年スパンで運用計画を立ててみましょう。

また、不動産投資に関する知識を身に付け、情報収集を欠かさず、自身のリスク許容量の範囲内で投資することも大切です。

収益性の高い物件を購入する

いくら物件の状態が良くても、ニーズがなければ収益は生まれません。立地や築年数、間取り、設備などの観点からワンルームのニーズを把握し、それを満たす物件を購入しましょう。

例えば、最寄り駅から徒歩数分、周辺環境が充実していて利便性の良い物件には、高い需要が見込めます。単身者が好む設備に関しては、バス・トイレ別やエアコンのほか、昨今ではインターネット環境も重視される傾向にあります。

出口戦略も含めて物件選択をすると、仮に投資がうまくいかなくてもやり直せるでしょう。

信頼性のある不動産会社の協力を得る

投資の基本的な知識は独学でも習得できますが、より実情に即した知識を得るには専門家の協力が不可欠です。

複数の不動産会社を比較し、より信頼性が高く実績のある不動産会社と連携することも重要なポイントです。良い面だけでなく、デメリットやリスクについてもわかりやすく説明してくれる不動産会社は信頼できるでしょう。ネット上の評判もチェックしておきましょう。

不動産会社によって得意分野・地域が異なる点にも注意が必要です。まずは、その会社が実施している投資のセミナーに参加して、直接話を聞いてみるのも良い方法です。

まとめ

ワンルーム投資は、一棟投資よりも少ない資金で始められ、管理の手間も省けるなどのメリットがあります。ただし、空き室リスクや収益性・節税効果の低さ、出口戦略の難しさなどがデメリットに挙げられます。

空き室リスクを防ぎ、安定した収益を得るためには、長期的に需要が見込める物件選びが重要です。自身で基礎知識を身に付けたうえで、信頼できる不動産会社の知見も活用しましょう。

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