不動産投資の最初の一棟はどれが良い？物件の特徴や選ぶときのポイントを紹介

不動産投資では最初の一棟が重要となる

不動産投資で最初の一棟が重要な理由は、運営実績次第で二棟目以降を所有しやすいかが変わってくるためです。例えば、オーナーの年収や自己資金が同程度であっても、不動産経営の実績や経験が影響し、融資してもらえる金額に差が生まれる可能性があります。

また、金融機関から融資を受けて二棟目の不動産を購入するためには、一棟目の収支が黒字であることが前提です。一棟目で安定した黒字経営を2～3年続けて実績をつくり、信用できるオーナーとして評価されることで、二棟目以降の融資を受けやすくなるでしょう。

さらに、不動産投資をする際は、物件は複数所有したほうが投資リスクを分散できます。

不動産投資の最初の一棟はどれが良い？

不動産投資の最初の一棟はどれが良いのでしょうか。選択肢に挙がるのは、「一棟アパート」「一棟マンション」「戸建て」「一棟買い以外の物件（区分マンション）」の4つです。それぞれの特徴を見ていきましょう。

一棟アパート

アパートは、木造や軽量鉄骨の構造で、2～3階建ての建物を指します。一棟所有の場合、自身の裁量で間取りを変更するなど、入居付けや賃料アップに向けた施策を行えるのが利点です。また、木造や軽量鉄骨は鉄筋コンクリートの建物と比べて法定耐用年数が短く、1年当たりの減価償却費を比較的大きく計上できることが多く、節税にも有利です。

中古と新築の比較では、定期的に修繕されている中古の一棟アパートの場合、新築アパートに比べて利回りが高い傾向にあるでしょう。加えて、すでに入居者がいることが多く空室のリスクが低い、自身がオーナーになった当初からは賃料が下がりにくいなどのメリットも期待できます。

一棟マンション

マンションは、主に鉄骨造（S造）や鉄筋コンクリート造（RC造）などの構造で、3～4階建て以上の建物を指します。また近年はSDGsの推進もあり、木造でありながら一定の基準を満たした「木造マンション」も増えています。

収益性が高めである反面、購入価格が1～3億程度になるケースも珍しくありません。自己資金の金額によっては、最初の一棟で所有する不動産としてのリスクが大きいといえます。一方、中古の一棟アパートでは高くても1億円前後までのことが多いでしょう。

戸建て

戸建て住宅を購入し、入居者から賃貸収入を得たり、売却して利益を得たりするのも不動産投資の一種です。新築戸建ての購入には数千万円の費用を要しますが、中古戸建ての購入であれば数百万円からスタートできます。一棟アパートや一棟マンションのように共用部分がないため管理の手間を省けるでしょう。庭付き戸建ての場合でも、一般的には庭の手入れも居住者が行います。

戸建て住宅はファミリー層から人気が高く、入居期間が比較的長い傾向にあります。賃貸需要の高いエリアでは空き家リスクは軽減され、さらに高利回りでの運用も期待できるでしょう。

一棟買い以外の物件

一棟買い以外の選択肢として挙げられるのが、マンション1室から購入できる区分マンション投資です。部屋の価格は立地や間取り、築年数などによって大きく異なります。単身者向けのワンルームマンションでは、1室の価格帯が1,000万円台の物件もあるため、不動産投資をスタートしたばかりの方や予算に限りがある方にも、検討しやすい額だといえるでしょう。

区分マンションは賃貸需要が高いエリアに購入して適切なメンテナンスを行うことで、資産価値も維持しやすい傾向にあります。将来的な売却も可能です。需要が急増していて、高値で売れるタイミングをつかめれば、賃貸収入でしっかりと稼いだうえで売却益も得られる可能性があります。

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不動産投資で最初の一棟を選ぶときのポイント3つ

不動産投資で最初の一棟を選ぶときにチェックしたい点はいくつもありますが、ここでは特に重要なポイントを3つ紹介します。

購入価格が低い

まずは、資金的に無理のない物件を選ぶことです。特に初めて不動産投資を行う方の場合、自己資金を多く用意できないケースもあるほか、経験値も十分ではないことが多いでしょう。一般的に、用意する自己資金の目安は物件価格に対して2～3割とされています。一棟マンションや一棟アパートを購入する場合は必要な自己資金も膨らみやすく、特に初心者にはハイリスクです。最初の一棟を選ぶときには、金銭面でのハードルが低い区分マンション投資も視野に入れて検討することをおすすめします。

物件を管理しやすい

管理の手間が少ない不動産物件であることも選ぶときの大切なポイントです。事前に物件の構造や周辺環境などをしっかりとリサーチして、入居者からクレームが出にくい物件や、客付けまでの時間を要さない物件などを選びましょう。

区分マンションの場合、建物共用部分の修繕などは管理組合が行います。修繕積立金はコストとしてかかりますが、管理の手間は省けます。メリットを享受するうえでは、管理組合の質が重要になるでしょう。

災害リスクが少ない

自然災害などによって建物に被害がおよぶと、不動産として人に貸し出せない状態になり、家賃収入が途絶えてしまいます。一般的に、頑丈で災害に強いのはマンションです。

そのため、あらかじめ物件の構造や立地などをチェックしておくことが大切です。立地に関しては、近くに川や崖がない、洪水や津波のリスクが低いなどの点をチェックしましょう。国土交通省の「ハザードマップポータルサイト」も確認しておきましょう。

不動産投資で最初の一棟を購入する際の注意点

最後に、不動産投資で最初の一棟を所有する際の注意点を解説します。購入にあたっては次の2つの点に留意して、失敗のリスクを減らしましょう。

物件規模を落とすことも視野に入れる

不動産投資は物件を複数所有したほうが投資リスクを分散できるうえ、不動産経営としての効率性も高まります。最初の物件で培ったノウハウを活かすことで、以降の不動産経営を比較的スムーズに行えるためです。収益アップにも寄与するでしょう。

二棟目の不動産投資につなげるためにも、最初の物件の規模を落として、購入価格を下げることも検討するとよいでしょう。前述のとおり、収支がプラスであれば、次の不動産投資の際に融資を受けやすくなることもポイントです。

売主物件の購入を検討してみる

売主物件とは、仲介会社を介さずに不動産会社が直接販売している物件のことです。仲介手数料がかからないため、手元に資金を残しやすいのがメリットです。

また、不動産業者が売主である売主物件は、買主を保護する観点から、2年間の契約不適合責任も付いています。売買契約した物件について、種類や品質、数量などが契約内容と異なる場合、買主は売主側へ「追完請求」「代金減額請求」などが可能ですので、安心して取り引きできるでしょう。

ただし、契約不適合責任の履行を求めるには、買主が契約不適合を知った時点から1年以内にその旨を売主に通知しなくてはなりません。事前に契約内容もしっかり読み込んでおく必要があります。

まとめ

不動産投資は最初の一棟が肝心です。不動産投資が可能な物件の種類は複数あります。初心者の方や副業の方は、まずはハードルの低い区分マンション投資から始めて、流れやコツをつかんでみてはいかがでしょうか。また、物件を選ぶ際には、紹介したポイントや注意点も踏まえて検討してみましょう。

この機会に不動産投資を始めてみたい方は、ぜひ一誠商事までお気軽にご相談ください。投資不動産の選定から融資、運営までトータルでサポートいたします。