資産活用・CRE土地活用のご案内
1定期借地
定期借地権は、一般に普通借地権と呼ばれる従来の借地権よりも地主の立場を強くすることで土地の利用を促し、未利用土地の有効活用につなげる目的で創設されました。「土地を貸しても必ず戻ってくるようにしたい」「期間を決めて土地を貸したい」等の要望をお持ちであれば検討の価値がある方法です。
普通借地との比較
| 定期借地 | 普通借地 | ||
|---|---|---|---|
| 一般 | 事業用 | ||
| 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 |
| 利用目的 | 自由 | 事業用 | 自由 |
| 契約形式 | 書面 | 公正証書 | 指定なし |
| 契約更新 | なし | あり （正当な事由が無い限り、 更新を拒絶できない） |
|
| 建物再築による 契約期間の延長 |
なし | あり | |
| 更新後の契約期間 | - | 更新1回目は20年、 更新2回目以降は10年 |
|
| 土地の返還 | 契約期間満了により、更地の状態にて返還 | 土地が返還されるとは限らない | |
定期借地のメリットとデメリット
メリット
節税効果が期待できる
借地人が土地に建物を建てた場合、更地の状態に比べ土地の課税評価が減額でき、相続税や固定資産税等の軽減効果が期待できる。
土地が更地で返還される
契約期間満了時に、土地が更地で返還される。
デメリット
土地の利用ができなくなる
土地を所有し続けている一方で、契約期間中は借地人が土地を利用する権利を持つ。
権利金等が低額である
契約締結時に権利金等の一時金を受け取る場合、一般的に普通借地に比べ低額となる。
2駐車場
最も一般的な土地の活用方法です。土地の利用方法を変更したい時や売却したい時に、比較的時間をかけずに対応が可能です。
しかし、他の手法に比べて収益力は低くなるケースが多く見受けられます。
駐車場の種類と流れ
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月極駐車場
管理運用できるパートナーを探す
駐車場として利用できるように整地する
利用者を募集して運用開始
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コインパーキング
管理運用できるパートナーを探す
諸条件について調整
開業に向けた土地整備
運用開始
駐車場のメリットとデメリット
メリット
流動性が高い
相続が発生したが、納税資金の準備がない・・・そのような場合にも、比較的時間をかけずに売却が可能。
事業リスクが低い
建物を建てて活用する場合に比べ、初期投資費用が低額である。
デメリット
収益性が低い
建てて貸す場合の賃料収入に比べ、収入が少ない。
保有コストが大きい
土地の課税評価が比較的高く、相続税や固定資産税等の負担が大きい。
3建てて貸す
建物新築の費用を、オーナー様が自己資金・借入金等で支払う必要が生じます。
しかし、収益力が高くなる場合が多く、入居者を安定的に確保出来れば、安定した収入源として期待することができます。
こんな方がおすすめ
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住宅用地
アパート・マンション
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駅前などの好立地
店舗ビル・オフィスビル
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ロードサイド等の商業立地
ロードサイド店舗等
建てて貸すメリットとデメリット
メリット
市場ニーズに合えば高い収益力が期待できる
しっかりとした市場調査の結果に基づいた、ニーズに合った建物であれば、入居率が高く収益力が高い物件となる。
節税効果が期待できる
更地の状態に比べ土地の課税評価が下がる。また、一般に現金に比べ建物の評価が低くなるため、相続税、固定資産税等の軽減効果が期待できる。
デメリット
事業リスクが高い
建物新築の初期投資が必要となり、市況変動（空室、金利等）リスクも伴うため、赤字経営となる可能性もある。